Afslutning af byggesagen
Når et byggeri er færdigt, er der to forskellige spor, der skal afsluttes. Det ene er det privatretlige: entreprenøren afleverer byggeriet til bygherren efter kontrakten. Det andet er det offentligretlige: byggesagen hos kommunen skal afsluttes, før bygningen må tages i brug. Det sidste er reguleret i bygningsreglementets administrative bestemmelser, især § 40 om afslutning af byggesag og § 43 om ibrugtagningstilladelse.
Mange bygherrer oplever, at det er her, byggeriet bliver forsinket. Dokumentationen mangler, LCA-beregningen er ikke færdig, eller drifts- og vedligeholdelsesmanualen ligger stadig hos entreprenøren. Derfor betaler det sig at planlægge færdigmeldingen lige så omhyggeligt som afleveringen.
Byggerier, der kræver byggetilladelse, skal færdigmeldes til kommunen med dokumentation for, at de overholder bygningsreglementet. De må ikke tages i brug, før kommunen har givet ibrugtagningstilladelse. Bygningsejeren skal samtidig sørge for, at BBR bliver opdateret.
Fra færdigt byggeri til ibrugtagning
- 1Aflevering
Entreprenøren afleverer byggeriet til bygherren med KS-dokumentation, testrapporter og D&V-manual. Læs mere om aflevering.
- 2Færdigmelding efter § 40
Bygherren færdigmelder byggeriet til kommunen via Byg og Miljø og indsender den krævede dokumentation.
- 3Kommunens kontrol
Kommunen kontrollerer, at dokumentationen er indsendt og viser, at kravene er overholdt.
- 4Ibrugtagningstilladelse efter § 43
Først når tilladelsen er givet, må bygningen tages i brug.
- 5BBR opdateres
Bygningens oplysninger registreres i BBR, og ejeren tjekker, at de er korrekte.
- 6Eventuel stikprøvekontrol efter § 46
Kommunen kontrollerer en andel af de færdige byggerier efter ibrugtagning.
§ 40: Færdigmelding og dokumentation
Efter § 40, stk. 1, skal byggearbejder, der kræver byggetilladelse, færdigmeldes til kommunen. Ved færdigmeldingen skal der efter stk. 2 indsendes:
- 1. Byggeskadeforsikring
Dokumentation for, at der er tegnet og betalt byggeskadeforsikring, når byggeriet er omfattet af byggelovens krav om det.
- 2. Erklæring
En erklæring om, at det færdige byggeri er i overensstemmelse med byggetilladelsen og bygningsreglementet.
- 3. Dokumentation for overholdelse
Dokumentation for, at bygningsreglementets bestemmelser er overholdt i den færdige bygning, fx beregninger, tegninger og testresultater.
- 4. Drifts- og vedligeholdelsesmanual
En D&V-manual for bygningens installationer.
Efter § 40, stk. 3, har bygningsejeren desuden pligt til at give kommunen de oplysninger, der har betydning for drift og ajourføring af BBR.
Eksempler på dokumentation ved færdigmelding
Hvad der skal dokumenteres, afhænger af byggeriet. Bygningsreglementets vejledning om dokumentation ved færdigmelding nævner blandt andet:
| Område | Typisk dokumentation |
|---|---|
| Konstruktioner | Statisk dokumentation efter konstruktionsklassen. Se konstruktioner. |
| Brand | Brandteknisk dokumentation efter brandklassen og en drift-, kontrol- og vedligeholdelsesplan (DKV-plan). Se brandrådgivning. |
| Energi | Energiberegning eller dokumentation af komponentkrav, U-værdier og tæthedsprøvning. Se energi og indeklima. |
| Klimapåvirkning | Livscyklusvurdering og, hvor det kræves, kontrol af grænseværdien. Se klimakrav og LCA. |
| Ventilation | Beskrivelse af anlægget, indreguleringsrapport, tæthedsprøvning og funktionsafprøvning. |
| Lyd | Redegørelse for lydforhold og eventuelt lydmålerapport. |
| Øvrige | Fx afløb, vådrum, elevatorer, termisk indeklima, dagslys og radon, afhængigt af byggeriet. |
En stor del af dokumentationen kommer fra byggeriets kvalitetssikring og test. Er KS-dokumentationen samlet løbende, er færdigmeldingen langt lettere.
§ 43: Ibrugtagningstilladelse
Efter § 43, stk. 1, må byggearbejder, der kræver byggetilladelse, ikke tages i brug uden kommunens ibrugtagningstilladelse. Før kommunen kan give tilladelsen, skal den efter stk. 2 kontrollere, at der er indsendt dokumentation for, at byggeriet overholder bygningsreglementet og de dokumentationskrav, der er stillet i byggetilladelsen.
- Særlig sagkyndig: Kommunen kan på ansøgers anmodning udpege en særlig sagkyndig til at vurdere den tekniske dokumentation. Ansøgeren betaler.
- Undtagelser: Fritliggende garager og carporte, udhuse, hønsehuse, drivhuse og lignende mindre bygninger kræver ikke ibrugtagningstilladelse. Det gælder heller ikke nedrivningsarbejder.
- Delvis ibrugtagning: Bygningsreglementet har særlige regler om delvis ibrugtagning, fx når dele af et større byggeri er færdige før andre. Det kræver en konkret aftale med kommunen.
En ibrugtagningstilladelse kan ikke gives automatisk ved færdigmeldingen. Kommunen skal behandle sagen konkret, og det tager tid. Københavns Kommune oplyser fx en gennemsnitlig sagsbehandlingstid på omkring 15 dage, når dokumentationen er komplet. Mangler der dokumentation, får bygherren besked om, hvad der skal suppleres, før behandlingen kan gå i gang. Planlæg derfor færdigmeldingen i god tid før den ønskede indflytning.
§ 46: Stikprøvekontrol efter ibrugtagning
Kommunen skal efter § 46 foretage stikprøvekontrol i 10 % af de byggesager, hvor der er givet ibrugtagningstilladelse, og kontrollen skal sættes i gang inden for en måned. Kontrollen omfatter ikke konstruktioner i konstruktionsklasse 2–4 og brandforhold i brandklasse 2–4, hvor certificerede rådgivere har ansvaret. Enfamiliehuse, dobbelthuse, rækkehuse, sommerhuse samt garager og carporte er også undtaget.
BBR: Bygnings- og Boligregistret
BBR er det offentlige register over landets bygninger og boliger. Det indeholder blandt andet oplysninger om bygningens anvendelse, opførelsesår, areal, etager, materialer, varmeinstallation og vandforsyning. Kommunen registrerer oplysningerne, ofte på baggrund af byggesagen, men det er ejerens ansvar at give de rigtige oplysninger, jf. § 40, stk. 3, og reglerne om BBR.
Korrekte BBR-oplysninger har stor betydning. De bruges til ejendomsvurdering og skat, af forsikringsselskaber, banker og ejendomsmæglere, ved salg og energimærkning og i en teknisk due diligence. Fejl i BBR, fx et forkert areal eller en ulovliggjort tilbygning, kan give problemer senere.
- Tjek BBR-meddelelsen efter ibrugtagning, og ret fejl via kommunen.
- Meld ændringer, fx nyt varmeanlæg eller ændret anvendelse, også når de ikke kræver byggetilladelse.
- Brug BBR i porteføljen: for bygherrer med mange ejendomme er BBR et godt fælles grundlag for strategisk IKT.
Aflevering er ikke det samme som ibrugtagning
| Aflevering | Ibrugtagning | |
|---|---|---|
| Regler | Kontrakten, typisk AB 18 | Byggeloven og bygningsreglementet |
| Parter | Bygherre og entreprenør | Bygherre og kommune |
| Formål | Overdragelse, risiko og mangler | Lovlig brug af bygningen |
| Dokumentation | Mangelliste, KS og D&V | Færdigmelding efter § 40 |
Et byggeri kan godt være afleveret uden at have ibrugtagningstilladelse, og omvendt. Sørg derfor for, at kontrakten forpligter entreprenør og rådgivere til at levere den dokumentation, der skal bruges til færdigmeldingen, og at den kommer i tide.
Typiske årsager til forsinkelse
- LCA er ikke færdig
Livscyklusvurderingen skal være udarbejdet ved færdigmelding, og den kræver data fra hele byggeriet.
- D&V-manual mangler
Installationernes drifts- og vedligeholdelsesmanual afleveres ofte for sent.
- Manglende test
Tæthedsprøvning, indreguleringsrapporter og funktionsafprøvninger er ikke gennemført eller dokumenteret.
- Brandteknisk dokumentation
Slutdokumentation eller DKV-plan mangler fra den certificerede brandrådgiver.
- Indflytning før tilladelse
Det er ulovligt at tage bygningen i brug uden ibrugtagningstilladelse, og det kan få konsekvenser for forsikring og ansvar.
Ord fra artiklen i ordbogen
BR18 § 40 Færdigmelding Ibrugtagningstilladelse Delvis ibrugtagning Stikprøvekontrol BBR BBR-meddelelse Byggeskadeforsikring DKV-plan Tæthedsprøvning Byg og Miljø
Ofte stillede spørgsmål
Hvad står der i BR18 § 40?
At byggearbejder, der kræver byggetilladelse, skal færdigmeldes til kommunen med dokumentation for byggeskadeforsikring, en erklæring om overensstemmelse, dokumentation for overholdelse af bygningsreglementet og en D&V-manual for installationerne. Ejeren skal også give oplysninger til BBR.
Må jeg flytte ind, før jeg har fået ibrugtagningstilladelse?
Nej. Byggearbejder, der kræver byggetilladelse, må ikke tages i brug uden kommunens ibrugtagningstilladelse, bortset fra fx fritliggende garager, carporte og udhuse.
Hvor lang tid tager det at få ibrugtagningstilladelse?
Det afhænger af kommunen og af, om dokumentationen er komplet. Københavns Kommune oplyser omkring 15 dage i gennemsnit ved komplet dokumentation.
Hvem opdaterer BBR?
Kommunen registrerer oplysningerne, men ejeren har pligt til at give de rigtige oplysninger og bør tjekke BBR-meddelelsen, når byggeriet er taget i brug.